LUGANO - Secondo gli economisti di Credit Suisse, il mercato locativo sta entrando inesorabilmente in una fase calante. Nonostante l’aumento delle superfici sfitte, continua l'attività d'investimento nel mercato immobiliare svizzero, che favorisce la costruzione di appartamenti in affitto. Le superfici sfitte sono destinate ad aumentare ulteriormente.

Il motore di questa evoluzione è rappresentato dai tassi d'interesse negativi, che generano elevati differenziali di rendimento rispetto ad altri investimenti, rendendo questo settore ancora interessante per gli investitori. Questo tipo di contesto dovrebbe generare nel 2017 un ulteriore aumento dei prezzi delle case plurifamiliari nonostante il calo degli affitti.

Si arresterà invece l'incremento dei prezzi della proprietà abitativa. Nel 4° trimestre 2016, dopo 14 anni si è interrotta la crescita dei prezzi in questo settore. Per la maggior parte delle famiglie la proprietà abitativa rimane un miraggio: i bassi costi abitativi hanno un carattere ingannevole, in quanto la regolamentazione e i prezzi elevati rendono l'acquisto di un'abitazione per molti proibitivo.

In questo studio gli specialisti immobiliari di Credit Suisse dedicano particolare attenzione al mercato delle superfici commerciali e all'impatto della digitalizzazione e dell'automatizzazione sul mercato degli uffici.

Gli investimenti immobiliari si collocano ancora in cima alle preferenze degli investitori. La corsa al mattone si riflette per esempio nella costante espansione dell’edilizia locativa, nella crescente quota di immobili nei portafogli degli investitori istituzionali e nella performance da buona a eccellente conseguita nell’ultimo anno dagli investimenti immobiliari.

Tuttavia, più si prolunga la corsa, più è destinata a minare le sue stesse basi, a causa dell'aumento incontrollato delle superfici sfitte e della pressione sui redditi da locazione. 

Appartamenti in affitto: a passo deciso verso la fase calante

Prosegue nel 2017 la fase calante del mercato degli appartamenti in affitto annunciata lo scorso anno. Il contesto dei tassi negativi, che si protrae da oltre due anni, e la situazione difficile degli investimenti ad esso correlata spingono ad altissimi livelli la costruzione di appartamenti in affitto, a prescindere dalla flessione della domanda che ha fatto seguito al calo dell’immigrazione. Grazie alla graduale ripresa congiunturale dallo shock del franco, gli economisti di Credit Suisse non prevedono un’ulteriore flessione dell’immigrazione. Tuttavia, la tendenza strutturale verso una riduzione del potere d’acquisto dei locatari dovrebbe continuare, perché gli immigrati provengono sempre più da paesi poveri e le economie domestiche locali più abbienti passano alla proprietà. Ciò comporta una diminuzione del potere d'acquisto nel mercato locativo, con un conseguente ulteriore aumento delle superfici sfitte e delle difficoltà di commercializzazione. La concorrenza per attirare i locatari è quindi destinata a intensificarsi. Mentre aumentano i rischi sul mercato, i locatari dovrebbero pertanto essere agevolati nella ricerca di un alloggio oltre a beneficiare, sempre più spesso, di affitti più bassi. In futuro l’eccesso di offerta dovrebbe concentrarsi prevalentemente negli agglomerati, in quanto l’attività edilizia si intensifica soprattutto in questi comuni. Solo nei centri, dove la carenza di terreno e l’alto grado di regolamentazione limitano la crescita dell’offerta, lo spazio abitativo rimane invece scarso. 

Proprietà abitativa: per molti un miraggio

Dopo 14 anni si è interrotta la crescita dei prezzi delle proprietà abitative. Tuttavia, nonostante un leggero calo dei prezzi, il segmento della proprietà viaggia su binari tranquilli. A differenza degli altri mercati, non si osserva né si prevede un’eccedenza dell’offerta. I promotori della proprietà abitativa si sono resi conto tempestivamente che i prezzi elevati, in combinazione con l’inasprimento dei requisiti di finanziamento, erano destinati a tagliare e in parte deviare la domanda. Tuttavia, anche nel caso della proprietà abitativa, il contesto di mercato diventa più difficile nonostante il modesto ampliamento dell’offerta. Un numero crescente di economie domestiche non può più sostenere il finanziamento della proprietà abitativa a causa dei requisiti finanziari più rigidi. In questo senso, i bassi interessi ipotecari sono solo un’illusione per molte economie domestiche. Di conseguenza, anche nell’anno in corso la domanda si concentrerà in particolare sulle regioni con prezzi ancora abbordabili, nonché sul segmento di prezzi medio-basso. Mentre in queste regioni gli economisti di Credit Suisse prevedono un ulteriore aumento dei prezzi, è presumibile che nelle regioni caratterizzate da prezzi elevati e in generale nel segmento di fascia alta i prezzi continueranno a diminuire, anche se a ritmi rallentati. Nel complesso per il 2017 gli specialisti immobiliari si aspettano un calo non superiore allo 0,5%. 

Abitare da soli: il trend del Single Living

Oggi le economie domestiche composte da una sola persona costituiscono la forma abitativa più diffusa in Svizzera e non si prevedono cambiamenti a breve termine. Si vive da soli per svariati motivi. È diventata una moda mantenere una propria sfera domestica indipendente anche quando si è impegnati in una relazione. Ultimamente al fenomeno del Single Living si è affiancata un’offerta abitativa innovativa, sotto forma di micro appartamenti, che risponde in modo ottimale alle esigenze di molte economie domestiche single, interpretando le aspettative e lo spirito del tempo. Le elevate spese abitative nei centri urbani producono infatti uno spostamento della domanda verso appartamenti più piccoli. I micro appartamenti si conciliano perfettamente con il moderno stile di vita all’insegna del minimalismo: le novità tecnologiche salvaspazio e una crescente offerta di servizi completi hanno ridotto il fabbisogno di spazi incrementando l’attrattività delle piccole superfici. Per gli investitori, i micro appartamenti sono un’interessante categoria, in quanto i redditi da locazione per metro quadrato sono più alti rispetto a quelli degli appartamenti più grandi e i gruppi target sono molto variegati. 

Superfici a uso ufficio: prospettive incerte della domanda 
 

Il mercato degli uffici è caratterizzato da un aumento delle superfici sfitte e una flessione degli affitti. La fase di contrazione sta tuttavia rallentando: la quota di offerta non è infatti aumentata ulteriormente e in molti grandi centri è addirittura diminuita. Ciò grazie alla ripresa della domanda e al fatto che progetti senza successo sono spariti dai portali online, come hanno constatato gli economisti di Credit Suisse. Supportato dai tassi d’interesse negativi, l’ampliamento resta fermo al livello attuale. Si costruisce prevalentemente per uso proprio, in ottime ubicazioni e soprattutto nei centri di medie dimensioni.

Alla luce di questa situazione, è difficile che l’eccesso di offerta subisca una contrazione. Il baricentro delle superfici sfitte si è semplicemente spostato verso superfici a uso ufficio mal collegate o datate. La situazione per i locatori nei centri urbani dovrebbe gradualmente migliorare. Tuttavia, fuori dai centri i canoni locativi continuano la loro discesa. Inoltre, le prospettive di lungo termine per la domanda di superfici a uso ufficio sono incerte. La pressione sui costi dovuta al franco svizzero forte costringe le imprese a ottimizzare i loro processi e a razionalizzare. Il mercato delle superfici a uso ufficio ne è colpito sotto forma di modelli di posti di lavoro improntati all’ottimizzazione delle risorse o di tagli di posti di lavoro, sacrificati in nome di un trasferimento all’estero o dell’automazione. La digitalizzazione promuove specificamente l’automazione delle attività d’ufficio. Resta da vedere se le nuove attività saranno in grado di compensare abbastanza rapidamente i lavori d’ufficio sacrificati in nome della razionalizzazione. Stando ai calcoli degli economisti di Credit Suisse, tali attività dovrebbero compensare circa un quinto delle superfici a uso ufficio.