ZURIGO - Il mercato immobiliare svizzero si ritrova sotto pressione in seguito all’ampliamento record, all’aumento delle superfici sfitte e alla pressione sui canoni locativi. Ma la congiuntura giunge in soccorso proprio al momento opportuno. La vivace e ampia ripresa economica stimolerà la domanda in tutti i segmenti. L'effetto della spinta congiunturale nei singoli mercati parziali dipenderà tuttavia dalla rispettiva situazione. Nel segmento della proprietà abitativa, grazie alla congiuntura, i prezzi torneranno a crescere in misura significativa.

Sul mercato degli uffici la crescita della domanda rafforza i chiari segnali di stabilizzazione. La ripresa giunge in un momento particolarmente propizio per il mercato degli appartamenti in affitto: pur non riuscendo a frenare il crescente eccesso di offerta, l'aumento della domanda attenua le conseguenze di un'attività edilizia trainata al momento solo dal vantaggio in termini di rendimento degli investimenti immobiliari. Ben diversa è la situazione sul mercato delle superfici di vendita, dove l'adeguamento strutturale alle nuove abitudini di acquisto create da Internet domina chiaramente gli impulsi congiunturali.

Dallo studio di Credit Suisse pubblicato oggi sul mercato immobiliare 2018 emerge che gli investitori in futuro non beneficeranno probabilmente più degli elevati rendimenti degli ultimi anni, in quanto ulteriori incrementi di valore per gli immobili saranno limitati.

Tuttavia, nel confronto trasversale con gli investimenti alternativi, i rendimenti degli investimenti immobiliari diretti e indiretti continuano a essere attrattivi, nonostante il limitato potenziale dei redditi da locazione. Finché i tassi d'interesse rimangono su livelli contenuti, mancano alternative d'investimento con un rapporto rischio-rendimento paragonabile. Ciò vale in particolare per l'anno in corso, che non lascia ancora intravedere la fine dei tassi d'interesse negativi. Per quanto concerne i fondi immobiliari, i fondi orientati agli immobili commerciali risultano più attraenti di quelli focalizzati sugli immobili residenziali, in quanto offrono un premio relativamente elevato a fronte del rischio assunto.

Proprietà abitativa: i prezzi tornano a crescere

Il calo dei prezzi della proprietà abitativa, osservato dopo 14 anni di crescita, appartiene già al passato. I prezzi sul mercato delle case di proprietà sono di nuovo in aumento, persino nel segmento di fascia alta. La decisa ripresa economica regala nuovi stimoli alla domanda di proprietà abitativa, tanto più che i costi degli interessi ipotecari continuano ad attestarsi a livelli molto bassi, nonostante un trend in rialzo. La nuova crescita dei prezzi è favorita dal costante calo dell’attività edilizia che negli ultimi anni ha interessato il segmento della proprietà abitativa.

A poco a poco i promotori tornano a mostrare un po’ di ottimismo e a progettare più spazio abitativo per i proprietari. A causa dei lunghi tempi di produzione, a breve termine l’offerta dovrebbe subire tuttavia un’ulteriore contrazione. Gli economisti di Credit Suisse si aspettano quindi per il 2018 un tasso di alloggi vuoti costantemente basso nel segmento della proprietà abitativa e una solida crescita dei prezzi del 2,0-2,5% nella maggior parte delle regioni. Non vi sarà un ritorno a un esuberante mercato della proprietà, poiché il livello elevato dei prezzi e i provvedimenti normativi dovrebbero neutralizzare in larga parte gli effetti della ripresa della domanda. A lungo termine anche lo sviluppo demografico avrà un impatto negativo sulla domanda: con i babyboomer, le generazioni che hanno maggiormente stimolato la domanda si avvicinano a un’età in cui nel complesso la domanda di proprietà abitativa inizia a recedere.

Appartamenti in affitto: la ripresa economica non basta

Le prospettive sul mercato locativo sono sempre più cupe. A dimostrarlo sono l’aumento delle superfici sfitte, l’incremento della pressione sui canoni di locazione e i locatari, che al di fuori dai grandi centri hanno sempre più il coltello dalla parte del manico. Tuttavia, grazie a premi di rendimento elevati, gli investitori non si lasciano intimorire dall’aumento dei rischi e continuano a investire nel mercato locativo. Di conseguenza, la produzione di appartamenti in affitto si mantiene su un livello molto elevato.

Al contempo il mercato si trova ad affrontare una flessione della domanda, dovuta al continuo calo dell’immigrazione. Ma ecco che, al momento opportuno, il mercato locativo trova sostegno: la solida ripresa economica che si va delineando dovrebbe infatti portare stabilità sul fronte della domanda. L’aumento delle superfici sfitte potrà dunque senz’altro rallentare, ma non arrestarsi. Poiché anche per l’anno in corso si prevede che l’attività edilizia continuerà a mantenersi su livelli elevati, le superfici sfitte dovrebbero registrare un nuovo significativo aumento, portandosi al 2,5%. Pertanto, per il 2018 si registrerà probabilmente un ulteriore calo dei canoni all’offerta dell’1% circa.

Sarebbe opportuno che gli investitori conoscessero la diversa ripartizione dei rischi di superfici sfitte. Nei grandi centri i rischi sono limitati. Avvicinandosi alle zone rurali e passando a segmenti di prezzo superiori, aumentano tuttavia le perdite di redditi da locazione (cfr. figura).

In vista della forte flessione delle licenze edilizie nei centri, in futuro questa bipartizione del mercato dovrebbe accentuarsi ulteriormente. I grattacieli possono costituire una soluzione alla forte domanda abitativa nei centri urbani. Sono un prodotto adatto a soddisfare le esigenze abitative urbane e stanno vivendo una rinascita.

Superfici a uso ufficio: segnali incoraggianti di ripresa

Lo slancio riacquistato dall'economia svizzera dovrebbe giovare anche alla ripresa del mercato degli uffici. Segnali di stabilizzazione sono già presenti e si moltiplicano sensibilmente. Gli economisti di Credit Suisse prevedono quindi un calo delle quote di offerta e delle superfici sfitte e un trend laterale per i canoni di locazione definiti contrattualmente.

Tuttavia, poiché dopo due anni di relativa calma si delinea un maggiore ampliamento delle superfici anche sul fronte dell'offerta, la situazione del mercato degli uffici dovrebbe rimanere impegnativo. A medio termine si spera che la ripresa sarà in grado di stimolare in misura sufficiente la domanda di superfici.

Più a lungo termine, l’invecchiamento della popolazione svizzera, che a partire dal 2025 si tradurrà più o meno in una stagnazione della popolazione attiva, nonché il ridotto consumo di superfici per collaboratore a causa di nuove forme di lavoro e non legate a ubicazioni particolari lasciano presagire un sensibile calo delle dinamiche della domanda.

Superfici di vendita: l'eliminatoria è iniziata

Il mercato delle superfici in vendita pone gli investitori di fronte a grandi sfide. Il calo della produttività per metro quadro, le grandi disparità di crescita tra commercio online e commercio stanziale, nonché l’aumento dei tassi di fallimento indicano che il mutamento strutturale del settore è ancora in corso.

Nei paesi con una maggiore quota di commercio online rispetto alla Svizzera si osserva che in definitiva a farne le spese sono gli offerenti di superfici di vendita, che sono confrontati con una diminuzione dei locatari. Osservando la Cina è possibile capire in quale direzione si stia muovendo il commercio al dettaglio.

Nonostante una diffusione nettamente inferiore dell’utilizzo di Internet rispetto ai paesi occidentali, per quanto riguarda il commercio online la Cina è già passata in testa. In questo contesto gli economisti di Credit Suisse hanno sottoposto i modelli di acquisto stanziali a uno stress test digitale, dal quale è emerso che sono più a rischio i grandi magazzini e le vie dello shopping nelle ubicazioni B e C.

Poiché l’andamento degli affari è diventato molto più incerto, i commercianti al dettaglio cercano una maggiore flessibilità, riducendo il numero delle loro ubicazioni e sviluppando la loro attività online in direzione di una strategia omnichannel. Il mutamento strutturale è soltanto agli inizi, come dimostra l’aumento delle superfici vuote nonostante la contrazione dell’ampliamento delle superfici.

La versione integrale dello studio «Mercato immobiliare svizzero 2018 – La ripresa congiunturale capita a proposito» è disponibile su Internet in italiano, tedesco, francese e inglese all'indirizzo www.credit-suisse.com/studioimmobiliare

Sul sito web è disponibile anche una cartina interattiva, che mostra a quanto ammonta il prezzo medio per la proprietà di abitazioni nelle varie regioni e come sono cambiati i prezzi dal 2012.

Cliccando sulla regione è possibile calcolare se è sostenibile l'acquisto di un immobile nell’area desiderata. Inserendo il reddito lordo mensile e il capitale proprio disponibile ognuno può verificare la sostenibilità in funzione della propria situazione individuale.