di Tiziano Winiger*

“Voglio dare la disdetta dell’autorimessa al mio conduttore, perché intendo utilizzarla personalmente. Devo compilare il modulo ufficiale di disdetta?”

Come spesso accade in giurisprudenza, la risposta a questa domanda è: “Dipende”. Determinante è se l’autorimessa, il parcheggio sotterraneo o quello esterno è affittato da solo o congiuntamente a locali d’abitazione o commerciali.

Locazione congiunta

Se insieme a locali d’abitazione o commerciali il locatore concede in uso al conduttore altri spazi, come ad esempio il parcheggio, le disposizioni in materia di protezione dalle disdette e da pigioni abusive si applicano anche a questi spazi accessori (art. 253a cpv. 1 CO, art. 1 OLAL). Di conseguenza un’autorimessa è considerata “cosa accessoria” di un locale d’abitazione o commerciale (cosa principale) se tra gli oggetti esiste un legame personale e funzionale. Ciò, indipendentemente dal fatto che per i due oggetti venga stipulato un unico contratto o due contratti separati. Non è rilevante nemmeno il momento della conclusione dei contratti, i quali possono essere stipulati contemporaneamente o in un secondo momento. Le parti contraenti dei due contratti devono tuttavia essere le stesse. In questo caso la disdetta deve imperativamente essere utilizzato l’apposito modulo ufficiale del Cantone in cui è ubicato l’oggetto locato. Una disdetta senza modulo ufficiale sarebbe nulla.

Contratto unico o collegato?

Se si tratta di posti auto considerati cose accessorie ai sensi dell’articolo 253a capoverso 1 CO, occorre inoltre distinguere tra un contratto di locazione unico e uno collegato (separato). La questione deve essere valutata sulla base della volontà delle parti. Nel caso di un contratto di locazione unico, la cosa principale e quella accessoria condividono la stessa sorte giuridica. Un’autorimessa può in linea di massima essere disdetta soltanto insieme all’appartamento o al locale commerciale. La disdetta del solo parcheggio non sarebbe ammissibile, in quanto costituirebbe una disdetta parziale nulla del contratto.

Nel caso di contratti separati conclusi in tempi diversi vi sono molti elementi che indicano che le parti non volevano concludere un contratto di locazione unico. Si tratta quindi di un rapporto di locazione collegato, il che significa che l’appartamento o l’autorimessa possono essere disdetti separatamente. Tuttavia, come già detto, anche in questo caso occorre utilizzare il modulo ufficiale di disdetta. Poiché la distinzione tra contratto "unico" e "soltanto collegato" potrebbe non risultare chiara nell’ambito di un’eventuale controversia, si raccomanda di indicare espressamente la volontà delle parti nei contratti.

Locazione separata

Se un parcheggio, infine, viene affittato separatamente, ossia se il conduttore non è al contempo il locatario di un locale d’abitazione o commerciale, non si applicano le disposizioni di legge in materia di protezione e i requisiti formali. Ciò significa che non è necessario utilizzare il modulo ufficiale di disdetta. Non è nemmeno necessario dare la disdetta per iscritto. Tuttavia, a titolo di prova, è ragionevole dare la disdetta in forma scritta e mediante raccomandata. 

Poiché la maggior parte dei posti auto viene locata come cosa accessoria, è possibile che il contratto tipo preveda l’obbligo di compilare il modulo in caso di disdetta da parte del conduttore. Questi contratti tipo possono essere utilizzati anche per le locazioni separate. Il locatore deve in tal caso rispettare le disposizioni contrattuali. In alternativa, può barrare questo requisito di forma nel contratto tipo al momento della firma.

*direttore APF-HEV Ticino - Associazione Proprietari Fondiari, Sezione Ticino